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      房地產司法鑒定評估程序中應注意的問題

      瀏覽:15398 分類:公司新聞

        1、接受估價委托,明確估價范圍


        司法鑒定評估業務初期,估價機構接到委托人委托時,應明確該估價業務是否可承接:1、須為以房地產為主的估價對象,2、司法鑒定機構不應承接的業務范疇:(1)委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的;(2)鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的;(3)鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的;(4)鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的;(5)鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的;(6)其他不符合法律、法規、規章規定情形的。


        對不予受理的,應當向委托人說明理由,退還其提供的鑒定材料;可承接的,應與估價委托人簽訂《司法鑒定估價委托合同》。委托合同中,應明確估價的基本事項:如估價目的、價值時點、估價對象范圍、價值類型等。還要明確界定評估業務各方的責任和義務,從而規范各方的行為和責任,有效化解房地產估價師的執業風險。


        此外在接受房地產司法鑒定評估時,還要根據不同的估價對象確定合理的估價范圍。一般情況下,獨立房屋要包含所占用或分攤的土地使用權;估價對象為非獨立或屬于整體房地產中的一部分時,要提醒司法部門估價對象還要包含所應分攤的通道、停車位及水、電、中央空調等配套設施,避免執行時出現糾紛。


        2、對鑒定估價所需資料的評估和判斷


        估價資料是執行估價程序、得出估價結論的主要依據。因此,估價資料是否真實、詳細,直接關系到估價結果的穩定性和準確性。接受估價委托后,估價機構應詳盡周密地制定作業方案,同時著手搜集估價所需的相關資料。房地產估價師在承接業務時,就要求先對評估資料搜集的可能性、資料的真實性和完整性進行評估,以確定承接業務的風險,決定是否承接該業務。如果出現估價依據缺失、估價程序不能完全履行的情形,如估價對象滅失,或者估價對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價人員的工作,或者隱蔽工程圖紙缺失等,可以借鑒四川省的做法,讓當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》,使得當事人明確知曉其配合義務及不配合所可能承擔的法律后果及風險,這不僅提供了一種約束機制,也事先約定了責任。


        其次,還要注意資料交接的程序性。一是委托資料都應當通過人民法院移交給估價機構;二是估價師不應接觸當事人或單方面從任何一方當事人手中接受資料、證據等;三是若評估過程中有新的鑒定評估資料、證據出現,也須經人民法院組織有關當事人質證后,由人民法院移交給估價機構。


        3、嚴格估價程序,做到勤免盡責勘查


        在房地產估價過程中,實地查勘是一個很重要的作業程序。要注意以下幾點:


        涉訴雙方當事人或其代理人、法院執行局和技術處工作人員、注冊房地產估價師四方應到場,共同進行實地查勘,確認估價對象及范圍。查勘現場遇到爭議問題現場協商或補充確認。若出現特殊情況(如一方未到場、一方不配合無法進入現場等),應及時與司法鑒定委托部門溝通解決,并及時制作《實地查勘記錄表》并讓在場人員共同簽字。


        其次,估價機構應委派至少兩名估價師對估價對象進行實地查勘。在無特殊不可抗力的情況出現下,一般不應在估價報告作業過程中更換估價師,盡量保障實地查勘人員與簽字蓋章的估價師一致。事實證明,簽字估價師對現場進行實地查勘,可保障房地產估價師了解現場情況、估價對象及估價過程,避免引起爭議,出現風險。


        此外在實地查勘過程中,到場估價師應對委托人提供的相關資料(包括估價對象權屬資料、權益情況等)進行核實和拍攝記錄。若在實地查勘過程中發現估價委托人提供的資料不全,可說明情況要求估價委托人補充提供相關資料。實地查勘資料也應按規定收簽、驗證和保存,整個過程要保障做到周密、嚴格,萬無一失,避免程序糾紛和證據糾紛。


        在司法鑒定評估中還要特殊注意鑒定報告應在合理的時間內完成。根據《司法鑒定程序通則》的有關要求,鑒定機構應當在與估價委托人簽訂司法鑒定協議書之是起三十個工作日內完成委托事項的鑒定工作。涉及復雜、疑難、特殊的技術問題的,完成鑒定的時間可以延長,延長時間一般不得超過三十個工作日。因此,我們房地產估價機構在接受司法鑒定業務后,要及時組織本機構的骨干力量進行鑒定工作,保障在合理期限內完成鑒定報告,大限度的體現司法鑒定的公平和效率。


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